Финансист Ходченков: в 2025 году покупателям жилья придется ждать и торговаться

Читайте ПРАЙМ в нашем Telegram-канале

Для рынка недвижимости 2025-й будет годом непростых испытаний. Ипотека, причем и обычная, и льготная, ранее была одним из основных двигателей продаж, даже пузырь раздулся в сегменте первичной недвижимости и новостроек. Теперь условия игры резко поменялись, глобальную господдержку поставили на паузу. Из оставшихся – только семейная ипотека (лимиты по которой у многих банков исчерпаны), арктическая и IT-ипотека (кроме Москвы и Санкт-Петербурга).

Подорожавшие кредиты и взлетевшие цены на жилье отпугнули потенциальных заемщиков. Учитывая высокую ключевую ставку ЦБ РФ, банки ужесточили требования, опасаясь финансовых рисков из-за возросшей долговой нагрузки россиян. В конце 2024 года это привело к резкому сокращению числа ипотечных сделок, активность покупателей свелась практически к нулю. Да и в 2025 году на фоне высокой инфляции рынок недвижимости вряд ли приободрится, полагает кандидат экономических наук, профессор кафедры рекламы университета “Синергия” Сергей Зайнуллин.

“В 2025 году мы будем наблюдать падение рынка недвижимости. Сделки остановятся. По текущим ценам брать кредиты покупатель не будет, таких смелых почти не осталось. Но многие продавцы будут держать цены еще несколько месяцев, надеясь, что спрос вырастет. Хотя предпосылок для этого нет, ведь спрос подогревался искусственно. К тому же объявление о скором закрытии программы льготной ипотеки прозвучало за несколько месяцев до этого события, что сформировало повышенный спрос в первой половине 2024 года. Так что в 2025 году рынок недвижимости будет “замороженным”, объем сделок будет минимальным. Оживление стоит ждать к концу 2025 года, когда цены начнут падать на 30-40 процентов от текущих уровней”, – прогнозирует эксперт.

Аналитики, описывая ситуацию на рынке недвижимости, констатируют, что она во многом отражает состояние национальной экономики. Тот же Центробанк не от хорошей жизни пошел на ужесточение монетарной политики, понимая, что пускать все на самотек – смерти подобно. Кстати, в ЦБ не раз говорили, что взлет цен на недвижимость вызывает серьезное беспокойство, потому что провоцирует рост инфляции не только в смежных отраслях, но и во всех сферах экономики. Вероятно, повышая несколько раз ключевую ставку в 2024 году, Банк России руководствовался и этими обстоятельствами. Но даже если Центробанк начнет смягчать политику, снижая ставки в наступившем году, платежи все равно будут высокой нагрузкой для большинства семей, отмечает основатель инвестиционной компании “Лига Инвесторов” Евгений Ходченков.

“Рост себестоимости строительства и ограниченные доходы привели рынок недвижимости к рубежу роста и стагнации. Стройматериалы подорожали на 15 процентов, плюс – санкции, инфляция и проблемы с логистикой. Все это только усугубляет ситуацию. Цены могут вырасти еще на 5-7 процентов, так как девелоперы закладывают издержки в стоимость. Кроме того, ставки по ипотечным кредитам в России заметно выросли и находятся на уровне 20,88 процента для новостроек и 20,84 процента для вторичного жилья, что делает этот инструмент все менее доступным. Потолок цен (на жилье – ред.) уже близок. Средняя стоимость квадратного метра в Москве в 2024 году составила 340 тысяч рублей, в Петербурге – 230 тысяч рублей. Доходы населения со средней зарплатой в 66 тысяч рублей уже не успевают за этим ростом”, – констатирует финансист.

Низкая покупательская способность будет сдерживать рост стоимости квадратных метров, балансируя на грани спроса. Несмотря на акции и скидки, рынок рано или поздно устает от рекордов. На вторичном рынке спрос также падает. Особенно это заметно в сегменте устаревшего жилья, которое становится все менее ликвидным. Сегмент элитного жилья может вообще уйти в стагнацию в связи с низкой востребованностью. Тем не менее, россияне по-прежнему видят в недвижимости надежный способ сохранения средств. Вероятно, жилье класса “комфорт” для многих будет недосягаемым, но молодые семьи продолжат искать доступные варианты, удовлетворяя склонность к переезду в крупные города. Так или иначе, для тех, кто умеет ждать и анализировать, откроются новые возможности, продолжает Ходченков.

“Что делать потенциальным покупателям? Первое – торговаться. Застройщики в прошлом году уже давали скидки до 15 процентов. Тенденция продолжится и в 2025 году. Второе – ждать подходящего момента. К середине или концу года часть объектов может снизиться в цене на 3–5 процентов из-за “затоваривания”. Третье – если покупка не срочная, отложите ее до 2026 года. Это время, когда ипотечные ставки, вероятно, начнут стабильно снижаться, а рынок предложит больше вариантов для выгодной сделки”, – уточнил инвестор.

С тем, что покупатель может и должен сбивать цену, согласен и Зайнуллин. По его мнению, это позволяет сложившийся сейчас рынок покупателя. Причем, торговаться следует не только с продавцами вторички, но и с продавцами новостроек. И, скорее всего, они пойдут навстречу, потому что им требуется продать определенный объем недвижимости.

Экономисты советуют покупателям считать каждый рубль. Ведь скупость – не глупость, важно себя сберечь от неоправданных трат. Награда тех, кто сумеет сделать правильный выбор, не заставит себя ждать. Что при таких обстоятельствах будут вынуждены делать девелоперы? Им же, как не крути, нужно поддерживать спрос. Для них 2025 год – время разумных решений. Сначала застройщики будут пытаться удерживать цены, используя рассрочки и скрытые скидки. Потом пойдут на попятную. В любом случае – и для покупателей жилья, и для продавцов, говорят аналитики – это будет рынок тактически выверенных шагов.